繼近日商務(wù)部、央行相繼出臺新規(guī)再收緊包括外商涉房地產(chǎn)投資領(lǐng)域在內(nèi)的監(jiān)管后，大量處于不同推進(jìn)階段的外資房地產(chǎn)項目投資收購等交易或面臨不同程度的變數(shù)。
第一太平戴維斯上海研究部負(fù)責(zé)人對本報記者如此解讀該政策：中國政府對外資投資房地產(chǎn)的相關(guān)政策將進(jìn)一步趨緊，不排除今年還會有新的限制性政策出臺。這樣的判斷，在外資投資領(lǐng)域的相關(guān)業(yè)內(nèi)人士中具有普遍性。
基于這樣的判斷，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，正在逐漸升溫的外資投資中國房地產(chǎn)的相關(guān)大宗交易，接下來可能會面臨較大變數(shù)，輕則投資周期拉長、難度加大，重則交易流產(chǎn)、夭折。
外資涉房升溫過快
值得注意的是，在中國樓市調(diào)控下基本保持“低溫狀態(tài)”的同時，今年外資投資中國房地產(chǎn)的熱情卻較去年有明顯上升。從投資周期推測，大量尚未浮出水面的大宗交易將在接下來的時間里陸續(xù)亮相。
“辦公樓租金持續(xù)上漲；盡管政策緊縮，投資需求依然旺盛。”仲量聯(lián)行在最新發(fā)布的《2011年第三季度上海房地產(chǎn)市場回顧》中強(qiáng)調(diào)。仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼表示，在大宗物業(yè)投資市場，三季度有多宗辦公樓以及零售物業(yè)成交。
數(shù)據(jù)顯示，上海2011年第三季度大宗物業(yè)成交金額達(dá)到78億元，略高于第二季度。2011年前三季度上海大宗物業(yè)成交量總計為 285億元，較去年同期增長50億元。
報告分析，盡管市場普遍對全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向表示憂慮，且國內(nèi)政府緊縮政策、融資日益困難，然而市場回報率保持平穩(wěn)，其原因主要是基于目前需求強(qiáng)勁和空置率下降的情況下對未來租金繼續(xù)增長的預(yù)期。
“接下來6至12個月中，預(yù)計會有更多優(yōu)質(zhì)市中心區(qū)域?qū)懽謽?、商?次之)的交易浮出水面，進(jìn)入最后完成階段。”仲量聯(lián)行投資部負(fù)責(zé)人透露上述信息的時候，尚在商務(wù)部、央行相關(guān)新規(guī)出臺之前幾日，“如果市場上有好的地產(chǎn)資產(chǎn)亮相，一般爭奪激烈，且成交迅速，并不愁賣。多數(shù)資金實(shí)力雄厚的買家認(rèn)為，低迷市況恰是他們的好時機(jī)。”
值得一提的是，在這些實(shí)力買家中，除了本地企業(yè)外，潛水的各類外資機(jī)構(gòu)不在少數(shù)，他們同樣謹(jǐn)慎而興趣盎然。
但是，收緊的政策不期而至。
調(diào)控補(bǔ)缺限外升級
中國人民銀行近日發(fā)布的《外商直接投資人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)管理辦法》要求，對于房地產(chǎn)業(yè)外商投資企業(yè)辦理外商直接投資人民幣資本金匯入業(yè)務(wù)時，銀行還需登錄商務(wù)部網(wǎng)站，驗證該企業(yè)是否通過商務(wù)部備案。
幾乎同時，商務(wù)部正式印發(fā)《關(guān)于跨境人民幣直接投資有關(guān)問題的通知》規(guī)定，跨境人民幣直接投資房地產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略投資境內(nèi)上市公司等均應(yīng)按照現(xiàn)行外商投資管理規(guī)定執(zhí)行；對于3億及3億以上投資項目以及融資擔(dān)保、外商投資性公司、宏觀調(diào)控行業(yè)等項目，省級商務(wù)主管部門需報商務(wù)部審核同意后予以批準(zhǔn)。
高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋還指出，此前2011年第三季度，銀監(jiān)會相關(guān)會議第一次對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提出具體要求，銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭，將給寫字樓投資需求帶來一定的消極影響。“比如廣州，預(yù)計未來一年甲級寫字樓空置率將進(jìn)一步走高，業(yè)主招租壓力增大，平均租金預(yù)期將在2011年底逐步趨穩(wěn)回落。”
有多位業(yè)內(nèi)人士告訴本報，調(diào)控政策對外資接連出手，時機(jī)很微妙。“國內(nèi)主要城市的商辦市場租售正在從金融危機(jī)中走出來，逐步升溫，但在外資涉足的大宗投資交易領(lǐng)域，再次開始出現(xiàn)過熱跡象，引起了監(jiān)管層的注意，這是一個重要背景。”
仲量聯(lián)行還有報告統(tǒng)計顯示，2011年第三季度中國的商業(yè)房地產(chǎn)直接投資交易額上升至約28億美元，同比增長13%。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，境外資本直接投資我國房地產(chǎn)的資金同比上漲幅度達(dá)到71.5%，在所有類別的資金來源中上漲幅度最高，且主要投資類型為商業(yè)地產(chǎn)。
種種跡象表明，從內(nèi)資到外資，調(diào)控決策層對樓市的調(diào)控力度均傳遞趨緊的強(qiáng)烈信號，這種背景下，剛剛升溫的外資炒樓，變數(shù)叢生。
第一太平戴維斯上海研究部負(fù)責(zé)人對本報記者如此解讀該政策：中國政府對外資投資房地產(chǎn)的相關(guān)政策將進(jìn)一步趨緊，不排除今年還會有新的限制性政策出臺。這樣的判斷，在外資投資領(lǐng)域的相關(guān)業(yè)內(nèi)人士中具有普遍性。
基于這樣的判斷，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，正在逐漸升溫的外資投資中國房地產(chǎn)的相關(guān)大宗交易，接下來可能會面臨較大變數(shù)，輕則投資周期拉長、難度加大，重則交易流產(chǎn)、夭折。
外資涉房升溫過快
值得注意的是，在中國樓市調(diào)控下基本保持“低溫狀態(tài)”的同時，今年外資投資中國房地產(chǎn)的熱情卻較去年有明顯上升。從投資周期推測，大量尚未浮出水面的大宗交易將在接下來的時間里陸續(xù)亮相。
“辦公樓租金持續(xù)上漲；盡管政策緊縮，投資需求依然旺盛。”仲量聯(lián)行在最新發(fā)布的《2011年第三季度上海房地產(chǎn)市場回顧》中強(qiáng)調(diào)。仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼表示，在大宗物業(yè)投資市場，三季度有多宗辦公樓以及零售物業(yè)成交。
數(shù)據(jù)顯示，上海2011年第三季度大宗物業(yè)成交金額達(dá)到78億元，略高于第二季度。2011年前三季度上海大宗物業(yè)成交量總計為 285億元，較去年同期增長50億元。
報告分析，盡管市場普遍對全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向表示憂慮，且國內(nèi)政府緊縮政策、融資日益困難，然而市場回報率保持平穩(wěn)，其原因主要是基于目前需求強(qiáng)勁和空置率下降的情況下對未來租金繼續(xù)增長的預(yù)期。
“接下來6至12個月中，預(yù)計會有更多優(yōu)質(zhì)市中心區(qū)域?qū)懽謽?、商?次之)的交易浮出水面，進(jìn)入最后完成階段。”仲量聯(lián)行投資部負(fù)責(zé)人透露上述信息的時候，尚在商務(wù)部、央行相關(guān)新規(guī)出臺之前幾日，“如果市場上有好的地產(chǎn)資產(chǎn)亮相，一般爭奪激烈，且成交迅速，并不愁賣。多數(shù)資金實(shí)力雄厚的買家認(rèn)為，低迷市況恰是他們的好時機(jī)。”
值得一提的是，在這些實(shí)力買家中，除了本地企業(yè)外，潛水的各類外資機(jī)構(gòu)不在少數(shù)，他們同樣謹(jǐn)慎而興趣盎然。
但是，收緊的政策不期而至。
調(diào)控補(bǔ)缺限外升級
中國人民銀行近日發(fā)布的《外商直接投資人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)管理辦法》要求，對于房地產(chǎn)業(yè)外商投資企業(yè)辦理外商直接投資人民幣資本金匯入業(yè)務(wù)時，銀行還需登錄商務(wù)部網(wǎng)站，驗證該企業(yè)是否通過商務(wù)部備案。
幾乎同時，商務(wù)部正式印發(fā)《關(guān)于跨境人民幣直接投資有關(guān)問題的通知》規(guī)定，跨境人民幣直接投資房地產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略投資境內(nèi)上市公司等均應(yīng)按照現(xiàn)行外商投資管理規(guī)定執(zhí)行；對于3億及3億以上投資項目以及融資擔(dān)保、外商投資性公司、宏觀調(diào)控行業(yè)等項目，省級商務(wù)主管部門需報商務(wù)部審核同意后予以批準(zhǔn)。
高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋還指出，此前2011年第三季度，銀監(jiān)會相關(guān)會議第一次對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提出具體要求，銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭，將給寫字樓投資需求帶來一定的消極影響。“比如廣州，預(yù)計未來一年甲級寫字樓空置率將進(jìn)一步走高，業(yè)主招租壓力增大，平均租金預(yù)期將在2011年底逐步趨穩(wěn)回落。”
有多位業(yè)內(nèi)人士告訴本報，調(diào)控政策對外資接連出手，時機(jī)很微妙。“國內(nèi)主要城市的商辦市場租售正在從金融危機(jī)中走出來，逐步升溫，但在外資涉足的大宗投資交易領(lǐng)域，再次開始出現(xiàn)過熱跡象，引起了監(jiān)管層的注意，這是一個重要背景。”
仲量聯(lián)行還有報告統(tǒng)計顯示，2011年第三季度中國的商業(yè)房地產(chǎn)直接投資交易額上升至約28億美元，同比增長13%。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，境外資本直接投資我國房地產(chǎn)的資金同比上漲幅度達(dá)到71.5%，在所有類別的資金來源中上漲幅度最高，且主要投資類型為商業(yè)地產(chǎn)。
種種跡象表明，從內(nèi)資到外資，調(diào)控決策層對樓市的調(diào)控力度均傳遞趨緊的強(qiáng)烈信號，這種背景下，剛剛升溫的外資炒樓，變數(shù)叢生。
