《第一財經(jīng)日報》對上海、深圳、北京、廣州四地的調(diào)查顯示，住宅降價銷售潮早已不是上海一處的現(xiàn)象，深圳自5月就揭開了降價大戰(zhàn)的序幕，北京周邊地區(qū)也“寒風”勁吹，廣州則暫時穩(wěn)定。

　　據(jù)報道，10月22日，數(shù)百名老業(yè)主在龍湖地產(chǎn)上海嘉定酈城售樓處聚集，表達對銷售方的不滿。在開發(fā)商的促銷策略中，嘉定新城龍湖酈城從1.8萬元/平方米直降到1.4萬元/平方米。

　　與此同時，浦東中海御景熙岸的促銷則是在進行團購活動之后價格可從2.2萬元/平方米降至1.7萬元/平方米，也引發(fā)了業(yè)主“維權(quán)”。

　　SOHO中國董事長潘石屹在其微博上稱：“上周有人問我，房價會降嗎？我列出了四個可能先降價的城巿，萬萬沒想到從上海先開始降價了。我列出了幾家可能先降價的公司，萬萬沒想到這幾家上半年銷售不錯的公司先降了。為什么？”

　　仲量聯(lián)行上海區(qū)董事周志鋒告訴本報記者：“事實上，今年從5、6月份就已經(jīng)開始降價，那時只是個別的，而且是從經(jīng)驗豐富的大開發(fā)商開始，他們對市場反應很靈敏，比如萬科、華潤。但當時大部分開發(fā)商還是很樂觀的。”

　　上海中星集團昆山置業(yè)有限公司銷售經(jīng)理鄒華程對記者表示，目前的降價促銷在業(yè)內(nèi)是很普通的做法。中星集團在上海的樓盤外灘印象花園也有促銷活動，促銷降價幅度在5%左右。

　　仲量聯(lián)行跟蹤的20個城市成交量顯示，三季度傳統(tǒng)的銷售旺季的成交量反而小于二季度，于是進入9月份，更多的開發(fā)商開始降價。“在上海雖然不普遍，但是在蘇州、無錫、杭州等長三角城市，降價幅度在10%~15%的樓盤已經(jīng)很多。”

　　事實上，在上海多個樓盤集中降價之前，一向被視為國內(nèi)樓市“風向標”的深圳早已開始了降價博弈，多個大型開發(fā)商率先降價出貨，引發(fā)中小房企跟進。

　　深圳某知名房地產(chǎn)上市企業(yè)向本報表示，該企業(yè)高管在此前7月份參加國務院有關(guān)房企座談會時曾明確承諾，未來三個月會將銷售價格降下來。當時，國內(nèi)多家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)亦參加了這次內(nèi)部座談會。

　　早在5月，中海地產(chǎn)便揭開了深圳房地產(chǎn)降價大戰(zhàn)的序幕，其低價推出的“康城國際”和“塞納時光”兩個項目合計1300多套房源，開盤當日被搶購一空。由于兩個項目售價低于預期，一度引發(fā)部分老業(yè)主集體維權(quán)事件。

　　與康城國際同處于大運會板塊的益田大運城邦二期，此后在8月6日推出300套毛坯房，購房享罕見七折優(yōu)惠，折后價直接從12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元，令同行大跌眼鏡。

　　更令開發(fā)商不寒而栗的是，對行業(yè)風向素來敏感的萬科啟動了“萬團大戰(zhàn)”行動，覆蓋區(qū)域之廣、供應貨量之大均為萬科史上僅見。而繼7月份推出的“萬團大戰(zhàn)”降價促銷行動之后，萬科在深圳9月份又一舉推出11個項目、1萬套房源入市，其總價優(yōu)惠幅度更是從此前的5000元上升至1萬元的級別。

　　即將于10月下旬再次開盤的深圳龍華花半里項目，其價格在一個月內(nèi)最高降幅達到每平方米5000元。該項目營銷總監(jiān)陳勇在接受本報采訪時表示，為避免老業(yè)主情緒反彈，接下來將對老業(yè)主直接進行幅度不等的價格補償。

　　此前花半里項目在9月4日正式開盤，當時均價17800元/平方米，送約2000元/平方米精裝修。當?shù)孛襟w稱，為進一步促銷，開發(fā)商——深圳恒祥基房地產(chǎn)公司在10月加推新品，單價大多在12000~15000元/平方米之間。一個月前后，該項目價格直接降了約2800~5800元/平方米，降幅約33%。

　　“去年在北京通州買房子的人全虧了。”39歲的購房者李新(化名)這樣感慨。2010年底他曾經(jīng)動過在通州買房的念頭，彼時，通州新建樓盤的房價已經(jīng)集體攀升到每平方米2萬以上。而此時，李新發(fā)現(xiàn)，北京通州新建商品房的價格已經(jīng)集體回歸到了每平方米1.5萬元左右。

　　京貿(mào)國際城是北京“跳水”最快的一個項目，2010年底該樓盤的價格一度達到2.68萬元/平方米的最高峰。隨后，京貿(mào)國際城降到1.98萬元/平方米，因為每平方米一次性降價7000元而成為著名的“北京第一降”。今年一次“特價房”促銷中，該項目一度降至1.4萬元/平方米。

　　雖然北京城區(qū)房價依舊堅挺，但通州、昌平、大興等周邊區(qū)域均感受到了樓市寒流。2011年7月份開始通州的房價開始大幅度下跌，從8月份的均價1.7萬元/平方米，直跌到了10月份的1.5萬元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。在領跌項目中以當年漲幅最快的幾個項目為主，如京貿(mào)國際城、珠江拉維小鎮(zhèn)等。

　　暗降的項目也為數(shù)不少，通州天時名苑就是其中之一。10月23日該項目推出的5號樓均價14300元/平方米。這比此前幾期樓盤的價格每平方米降了幾千元。對此，業(yè)務人員的解釋是“以前的帶精裝修，現(xiàn)在的是毛坯房”。

　　我愛我家副總裁胡景暉告訴本報，這些區(qū)域領跌的原因是此前漲得太快，過度透支了購房者預期的價格。據(jù)通州某樓盤的銷售經(jīng)理告訴記者，降價的主要原因是快到年底了開發(fā)商著急回款。

　　北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，從近期情況看，近兩成項目下調(diào)了推廣價，主要集中在通州、大興等地，以中小套型普通住房為主，多為前期定價過高、漲幅過快項目，普遍采取特價房形式促銷，“降價換量”逐漸成為共識。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司楊少鋒對記者表示，目前北京降價階段的樓盤占市場的1/4，隨著春節(jié)臨近，開發(fā)商資金回籠壓力加大，降價范圍和降價幅度都會大幅擴大，樓盤降價接下來會成為一個普遍現(xiàn)象。

　　楊少鋒分析稱，目前開發(fā)商分為三類，一是可降可不降。這類開發(fā)商之前積累了大量資金，又沒有拿地，所以沒有資金壓力；二是想降不敢降。開發(fā)商有些資金壓力，但又不是特別大，同時考慮到降價后由于限購，成交量不一定能上去，銷售達不到預期，反而賠償?shù)酶?；三是不得不降。這部分開發(fā)商資金鏈非常緊張，如果不加快銷售，會有資金鏈斷裂的風險。“目前北京市場上不得不降的開發(fā)商占全部開發(fā)商的兩成左右。”

　　來廣州工作近3年的張女士現(xiàn)租住在廣州中心城區(qū)海珠區(qū)赤崗附近，前段時間看上了附近的新樓盤縱橫公寓，一個多月前去詢問，售價是2.3萬。“最近聽說房價在跌，昨天又去售樓處問，結(jié)果價格一點都沒下降。”期待落空的張女士表示將繼續(xù)觀望。

　　記者走訪廣州越秀區(qū)東川路的房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，目前廣州老城區(qū)的房價并沒有受成交量下滑影響而出現(xiàn)松動。一房產(chǎn)中介人員告訴記者，目前越秀等中心城區(qū)的一手房越來越少，由于房源稀缺，教育、醫(yī)療等資源較好，所以不論是新房還是舊房，價格都比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)下跌。

　　她告訴記者，目前廣州一手房除了花都的一些樓盤外，其他地方價格都沒有下跌，南沙因為新一輪開發(fā)的緣故，還連漲了好多。記者致電位于番禺區(qū)清河東路的尚東尚筑樓盤詢問，該樓盤新一期于10月5日開盤，售樓小姐告訴記者，現(xiàn)在連樣板房都賣完了，只剩下頂層，且不打折。

　　當?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以“十一”為分界點，廣州一手住宅均價在“十一”之前連漲三周，在“十一”之后連跌三周，從12303元/平方米的高位穩(wěn)步下跌至11617元/平方米。在銷售面積方面，最新一周(10月17日至23日)，廣州十區(qū)二縣市網(wǎng)簽共1742套一手住宅，環(huán)比上升16.76%。

　　龍斌認為，廣州樓市歷來比較理性，自用需求占比較大，投資以長線投資為主。而且廣州的房價甚至比一些二線城市還低，泡沫相對較小。

　　“廣州的房價沒有北京、上海、深圳那么高，廣州中心區(qū)的房價僅相當于北京的五環(huán)以外，上海等地出現(xiàn)的降價潮和退房潮，在廣州還沒有出現(xiàn)。”前述房產(chǎn)中介人員說。

　　龍斌分析，廣州的房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況都還可以，但如果信貸繼續(xù)趨緊的話，廣州樓市也不排除下跌的可能。“目前也有一些新樓盤為了迅速回籠資金，采取打折優(yōu)惠等形式促銷，但打折幅度有限。”

　　上海樓市引領全國降價潮 房企巨頭加入“七折”軍團

　　知道開發(fā)商“扛不住”，卻沒料到他們會如此“扛不住”。據(jù)本報記者近日調(diào)查，繼龍湖、星河灣之后，越來越多的房企正前仆后繼地投身降價大潮。其中，不乏綠地、中海、華潤等超大型房企，降價幅度更擴大至20%至40%。另有中型房企與代理機構(gòu)密談整體出售項目，價格為目前市場售價的七成左右。如此超預期的快速降價已經(jīng)引發(fā)退房糾紛的普遍出現(xiàn)。

　　滬上成交量跌至7年最低

　　從區(qū)域上看，上海無疑已經(jīng)成為此輪降價潮的漩渦中心。

　　上周，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價促銷，降幅高達20%至40%。較此前龍湖等房企在重慶、青島的8%至10%的降價幅度不可謂不猛。“樓市降價無論從速度還是深度上都超過了市場預期。”中房信集團分析師薛建雄表示。

　　另據(jù)本報調(diào)查，包括華潤外灘九里這種上海頂級公寓也開始悄然調(diào)整價格。代理機構(gòu)中原地產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，目前華潤外灘九里推出2、3層特價房源，單價已經(jīng)低于8萬元/平方米。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，外灘九里在3月以來所售十余套房源中，單價多在9至12萬元/平方米。“開發(fā)商稱這些房源為特價房源，并不是整體降價。但實際上，房企今年面臨最難過的年關(guān)，因此拿出部分降價房源促銷回款，才是真實的原因。”上述中介人士表示。

　　而之所以選擇在華東降價促銷，龍湖內(nèi)部人士透露，公司是經(jīng)過審慎評估，最終選擇了剛需實力較強、降價后很容易走量的區(qū)域，打破價格僵局，爭取成交主動權(quán)，搶占市場份額。開發(fā)商將其稱為“搶收行動”。

　　在房企巨頭紛紛領降的情況下，上海房價上周繼續(xù)下行。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積再次跌破10萬平方米，環(huán)比減少19%。成交均價21247元/平方米，環(huán)比下降5%。至此，10月前三周上海市共計成交一手商品住宅30.27萬平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成為近7年有數(shù)據(jù)歷史以來的最低水平。“從郊區(qū)到市區(qū)、從普通商品房到高檔別墅，房價下跌形勢已經(jīng)可以用慘烈來形容。”薛建雄稱。

　　這種降價只是開始

　　不過，這種降價還只是開始。根據(jù)記者調(diào)查，上海部分開發(fā)商正私下與營銷代理機構(gòu)洽談整體出售事宜。整購價格在目前成交均價的基礎上至少折讓30%。“大概3個月前，住宅談整售價格大概還是8.5折左右。而一旦整售失敗，這些資金壓力大的開發(fā)商必將項目低價推向市場。這意味著這波降價潮肯定會繼續(xù)蔓延。”一位代理機構(gòu)人士稱。

　　除上海外，北京、深圳、廣州等重點城市降價促銷樓盤近期也開始增多。中原地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果顯示，當前杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度在10%至20%。主城區(qū)成交均價從8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現(xiàn)下跌。其中成都降價幅度大部分在5%-10%之內(nèi)，降價范圍已波及主城區(qū)和郊縣；南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯；天津的新房均價降幅則在5%至15%。

　　“北京通州的華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維、潤楓領尚幾個項目的降價促銷幅度相當大。”中原地產(chǎn)張大偉說。而據(jù)記者了解，上述個別項目降價幅度與最高價時相比普遍在20%以上，有些甚至于已經(jīng)超過40%。

　　另據(jù)統(tǒng)計，北京二手房積壓房源已經(jīng)達到13.5萬套，去化周期高達15個月之久。業(yè)內(nèi)人士稱，北京二手房降價壓力正在擴大。而10月中上旬北京二手住宅每平方米成交均價再度跌破2.2萬元，創(chuàng)下了近14個月來新低。