“經(jīng)濟、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房價拐點初現(xiàn)端倪。”

這是人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司近日撰寫的《當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析報告》和《房地產(chǎn)市場變化對金融業(yè)影響的調(diào)查報告》之中的觀點。

事實上，從部分城市的房價走勢看，這種觀點已經(jīng)得到了印證。11月份北京市二手住宅成交均價為22018元/平方米，創(chuàng)下15個月以來的新低。

房企現(xiàn)金流量影響房價

央行稱，11月24日，中國金融學(xué)會金融統(tǒng)計研究專業(yè)委員會在北京舉辦“房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理”座談會，人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司、銀監(jiān)會統(tǒng)計部、10家商業(yè)銀行風(fēng)險管理部門、3所大學(xué)的專家學(xué)者和中房馳昊公司代表參加了會議。

央行發(fā)布的消息援引與會代表的話稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量是影響未來一段時期內(nèi)房價走勢的重要因素。

進入2011年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行體系獲得資金的難度陡然加大。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.46萬億元；前三季度累計增加9923億元，同比少增7439億元，占同期各項貸款增量的17.5%，比上半年低2.1個百分點。

除了銀行信貸渠道之外，信托、債券等融資渠道的大門也漸漸變窄。行至年尾，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈已非常緊繃。這意味著，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，降價銷售存量房產(chǎn)，緩解資金壓力將是現(xiàn)實而理性的選擇。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，前10個月，房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源達68429億元，同比增長20.2%，該增速已連續(xù)第二月出現(xiàn)放緩；11月18日發(fā)布的10月份70個大中城市住宅銷售價格顯示環(huán)比首次下跌0.14個百分點。

銀監(jiān)會近日發(fā)布的報告也稱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的推進，目前部分城市房屋銷售量已經(jīng)出現(xiàn)下滑，房價有所回落，土地流拍或底價成交現(xiàn)象明顯增多，開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊。

在此次會議上，參加會議的代表還提出，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和償債能力而言，銀行更關(guān)注企業(yè)自有資金在總資產(chǎn)中的比例，這項指標比資產(chǎn)負債率更加全面、準確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)杠桿。

銀行更怕恐慌性拋售

部分參會商業(yè)銀行代表認為，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊，但是房價下跌20%后會不會誘發(fā)恐慌性拋售、拋售現(xiàn)象出現(xiàn)后有關(guān)方面能否采取有效措施控制其連鎖反應(yīng)，是銀行和企業(yè)更加關(guān)心的問題。

此前，在銀監(jiān)會的要求之下，商業(yè)銀行已經(jīng)進行過多輪房價下跌壓力測試。

在11月初，銀監(jiān)會原主席劉明康還曾公開表示，自2008年，銀監(jiān)會就要求商業(yè)銀行進行房地產(chǎn)壓力測試，監(jiān)管部門也會進行整體測試。最新的壓力測試結(jié)果顯示，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，中國房地產(chǎn)貸款風(fēng)險仍可控。

“但從房地產(chǎn)行業(yè)來看，壓力測試顯示房價下跌20%到30%，對銀行資產(chǎn)質(zhì)量確實不會造成太大問題。”一位國內(nèi)評級公司的人士表示，但由于房地產(chǎn)行業(yè)牽一發(fā)而動全身，其上下游行業(yè)極其寬廣，如果房價深度下跌，必將影響到上下游行業(yè)。屆時銀行的資產(chǎn)質(zhì)量能否經(jīng)受考驗，還要打個問號。

不過從目前來看，商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量尚能保持穩(wěn)定，三季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額為4078億元，比年初減少258億元；不良貸款率為0.95%，比年初下降0.18個百分點。