不過，有美國(guó)官員則表示仍存在信貸及抵押貸款融資等方面的負(fù)面因素。而房屋市場(chǎng)作為美國(guó)經(jīng)濟(jì)的阿喀琉斯之踵，將在很大程度上影響著未來美國(guó)經(jīng)濟(jì)的前景。

 

　　房?jī)r(jià)底部輪廓若隱若現(xiàn)

 

　　美國(guó)商務(wù)部上周公布的數(shù)據(jù)顯示，該國(guó)4月房屋開工數(shù)增長(zhǎng)2.6%。美國(guó)住房市場(chǎng)繼續(xù)顯現(xiàn)活力恢復(fù)的跡象。其中，在住宅市場(chǎng)中占據(jù)最大份額的獨(dú)棟住宅開工增長(zhǎng)2.3%，多戶住宅開工增長(zhǎng)3.2%。

 

　　標(biāo)普/凱斯-席勒最近一次公布的房?jī)r(jià)指數(shù)則顯示，今年2月份，美國(guó)20個(gè)城市房?jī)r(jià)較上年同期下跌3.5%，是2011年2月份以來最低降幅。美國(guó)聯(lián)邦住房金融局的房?jī)r(jià)指數(shù)同期則上升0.4%。

 

　　房貸債券的先驅(qū)者劉易斯·拉涅利本月8日指出，美國(guó)房市接近底部。拉涅利認(rèn)為，盡管對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌的疑慮“相當(dāng)普遍”，壓抑房屋銷售，“可是許多人，包括我自己，都認(rèn)為房市見底。”他表示，第二季或第三季可能就是底部。

 

　　數(shù)據(jù)供應(yīng)商CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，美國(guó)房?jī)r(jià)自2007年1月以來首次出現(xiàn)年度同比上漲，盡管這一數(shù)字依然比2006年夏天的峰值低了三分之一左右。

 

　　“市場(chǎng)崩盤已經(jīng)結(jié)束了，”穆迪旗下分析公司駐賓夕法尼亞州的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·詹迪近期表示，“住房銷售，不論是新房和二手住房，還有新屋開工，現(xiàn)在都在走出谷底。”

 

　　根據(jù)美國(guó)大型房地產(chǎn)公司科威上周發(fā)布的消費(fèi)者調(diào)查，盡管美國(guó)樓市泡沫破裂導(dǎo)致數(shù)百萬家庭流離失所，但這并沒有完全粉碎美國(guó)人擁有住房的夢(mèng)想。在受訪的房屋業(yè)主和承租人中，91%的人表示，擁有住房仍是他們夢(mèng)想的一部分，83%的房屋承租人希望有一天能擁有自己的住房。

 

　　止贖風(fēng)暴或?qū)⑵蠓€(wěn)

 

　　除了好轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，三菱東京日聯(lián)銀行的克里斯·盧普基、美國(guó)銀行的米歇爾·邁耶以及CoreLogic公司的馬克·弗萊明等一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，從2006年7月的高點(diǎn)下跌35%之后，美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)接近谷底。

 

　　不過，他們也認(rèn)為，美國(guó)樓市依然面臨著更多房產(chǎn)遭到止贖而造成房地產(chǎn)供應(yīng)增加的威脅，但這波止贖潮或?qū)⑵蠓€(wěn)。

 

　　美國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)近期公布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月11日當(dāng)周，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的美國(guó)抵押貸款申請(qǐng)指數(shù)跳漲9.2至775.6，再融資指數(shù)勁升13.0%至4219.1，購(gòu)房抵押貸款指數(shù)下降2.4%至192.4。利率創(chuàng)下新低刺激再融資需求增長(zhǎng)導(dǎo)致該周美國(guó)住房抵押貸款申請(qǐng)激增。

 

　　不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)RealtyTrac上周公布報(bào)告稱，美國(guó)房屋止贖活動(dòng)在4月降至近五年來最低水準(zhǔn)。湯森路透上個(gè)月發(fā)布的一份調(diào)查也顯示，分析師預(yù)估今年市場(chǎng)約有150萬宗止贖房產(chǎn)案，大多數(shù)分析師認(rèn)為止贖潮不是已經(jīng)觸頂，就是即將回穩(wěn)。

 

　　今年稍早，美國(guó)銀行表示，超過20萬戶陷入財(cái)務(wù)困境的美國(guó)家庭將有機(jī)會(huì)大幅減少他們的房屋抵押貸款余額，而美國(guó)銀行則可豁免至多8.5億美元的罰款。

 

　　該附加協(xié)議是美國(guó)政府官員與五大銀行近期達(dá)成的250億美元不當(dāng)停贖行為和解協(xié)議的一部分。這一計(jì)劃將令符合條件的借貸人有機(jī)會(huì)將房屋抵押貸款余額減至與房屋目前市場(chǎng)價(jià)值相同的水平。而其他銀行則只能將貸款本金減至不高于住房市價(jià)120%的水平。

 

　　更加樂觀的跡象來自于美國(guó)抵押貸款巨頭房利美。自2008年接受政府援助以來，房利美第一次在一個(gè)季度中不再需要美國(guó)財(cái)政部的資金。其財(cái)報(bào)顯示，該機(jī)構(gòu)今年一季度盈利31億美元，足以支付它由于接受救助而必須向納稅人支付的28億美元股息。房利美所欠美國(guó)財(cái)政部的債務(wù)超過1170億美元。

 

　　房利美的命運(yùn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著緊密聯(lián)系，該公司與同行房地美所擁有或擔(dān)保的美國(guó)住房貸款，占據(jù)了美國(guó)所有未償住房貸款的一半左右。

 

　　阿喀琉斯之踵仍然存在

 

　　不過，盡管外界的樂觀情緒逐步升溫，一些數(shù)據(jù)顯示美國(guó)樓市的整體狀態(tài)依然疲弱。其中包括4月新屋開工數(shù)量較2006年1月所創(chuàng)峰值下降逾三分之二， 標(biāo)普/凱斯-席勒指數(shù)顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)距離2006年一個(gè)高點(diǎn)已經(jīng)重挫35%。

 

　　美聯(lián)儲(chǔ)理事杜克5月15日表示，美國(guó)房屋市場(chǎng)盡管呈現(xiàn)暫時(shí)性改善的跡象，但依然疲弱，且因新貸款規(guī)則和政府支持房市結(jié)果的不確定而受抑。

 

　　“如何最適當(dāng)?shù)卮龠M(jìn)強(qiáng)勁的次級(jí)市場(chǎng)，最后應(yīng)采取何種重要監(jiān)管形式，決定這些均非易事，”杜克在全美不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)組織的一場(chǎng)會(huì)議演講中稱，在做出這些棘手的決定前，不確定因素將繼續(xù)阻礙信貸的取得、抵押貸款融資系統(tǒng)的進(jìn)展和房市最后的復(fù)蘇。

 

　　耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)和金融學(xué)教授羅伯特·席勒本月在海外媒體撰文指出，房?jī)r(jià)上漲與信貸標(biāo)準(zhǔn)日趨放松及銀行體系日漸薄弱有關(guān)，原因是有些人對(duì)房?jī)r(jià)下跌的可能性不當(dāng)回事。其結(jié)果是，銀行業(yè)陷入嚴(yán)重困境，政府必須出手援助。

 

　　席勒認(rèn)為，“我們真正應(yīng)當(dāng)期待的東西不是房?jī)r(jià)上漲，而是金融基礎(chǔ)設(shè)施的民主化和人性化。”

 

　　“樓市是經(jīng)濟(jì)的阿喀琉斯之踵，過去數(shù)月持續(xù)獲得正面動(dòng)能，最終為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)做出積極貢獻(xiàn)，”道明證券資深宏觀策略師米蘭·穆蘭妮稱。