其中對整體房地產(chǎn)市場貢獻(xiàn)超過九成的當(dāng)月舊房年化銷售量為462萬套，比3月份經(jīng)修正后的447萬套上升3.4%，比去年同期的420萬套上升10%。當(dāng)月美國新房銷售量經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計算為34.3萬套，比3月份經(jīng)修正后的33.2萬套上升3.3%，比2011年同期交易量高出約10%

 

　　更為積極的一面是，4月份美國舊房銷售中間價同比增長10.1%，創(chuàng)下2006年1月以來最大漲幅；新房銷售中間價則同比增長4.9%。另據(jù)美國聯(lián)邦住房金融局的獨立報告，3月份美國住房價格同比增長2.7%，創(chuàng)下2006年11月以來最大漲幅，環(huán)比增長1.8%，為1991年以來最大漲幅。

 

　　這些數(shù)據(jù)雖然亮麗，但仍然難以掩蓋美國房市復(fù)蘇的復(fù)雜前景以及其間不可忽視的風(fēng)險因素?？梢哉f，美國房地產(chǎn)市場自由落體式的下滑雖然已經(jīng)接近尾聲，但復(fù)蘇過程將非常緩慢，對美國房市復(fù)蘇前景不應(yīng)過于樂觀。

 

　　首先，房屋價格的大幅上漲并非主要源于強(qiáng)勁的需求增長。4月份美國舊房年化銷量雖然上升，但仍然顯著遠(yuǎn)低于美國房地產(chǎn)市場在健康環(huán)境下的正常水平。有業(yè)內(nèi)人士指出，4月份房屋價格的顯著上升很大程度上是由于當(dāng)月交易的房屋中，面積更大、價格更貴的房屋占比擴(kuò)大，而非交易房屋價格的普遍回升。大多數(shù)其他房價指標(biāo)普遍顯示美國房地產(chǎn)市場價格趨于穩(wěn)定但漲幅有限。

 

　　第二，影子庫存的陰影尚未消除。美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司RealtyTrac的最新報告顯示，由于銀行努力避免扣押發(fā)生違約的物業(yè)，且房地產(chǎn)市場復(fù)蘇顯示出了穩(wěn)定的跡象，今年4月份美國房屋止贖申請下降到了五年來的最低水平。但這并沒有展現(xiàn)出美國房地產(chǎn)市場的全部實情。如果從州的層面來看，止贖活動并不像整體情況所顯示的那么樂觀。在美國，包括加利福尼亞在內(nèi)的23個州的房屋止贖程序無需獲得法庭批準(zhǔn)，因而進(jìn)展更快。但在佛羅里達(dá)、新澤西等26個州，房屋止贖程序需要獲得法庭批準(zhǔn)。今年2月，部分貸款機(jī)構(gòu)止贖文件虛假簽名訴訟案剛剛達(dá)成和解，佛羅里達(dá)等州因此拖延的止贖程序剛剛恢復(fù)進(jìn)度，4月份這些州的止贖申請上升了15%。隨著止贖活動逐步恢復(fù)，可能有更多止贖房產(chǎn)進(jìn)入市場，從而給市場帶來壓力。

 

　　當(dāng)然，從積極的一面看，雖然影子庫存大量存在，但美國租賃房屋市場的逐步升溫可能成為推動整體房地產(chǎn)市場走向復(fù)蘇的一個動力。如果這一預(yù)期實現(xiàn)，美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇可分兩步實現(xiàn)，首先是受租賃市場需求提振，上升的租金、更低的利率和較低的房價將刺激有能力的購房者選擇買房用于租賃，以獲得穩(wěn)定的回報，這可以推動公寓建造和銷售量的上升，也有助于房屋價格逐步穩(wěn)定。事實上在過去一年里，美國多套住宅公寓的開工量增長了54%，已經(jīng)顯示出租賃市場上升給房地產(chǎn)市場復(fù)蘇帶來的支撐作用。

 

　　在投資活動刺激房屋價格趨穩(wěn)后，美國銀行業(yè)嚴(yán)格的房貸標(biāo)準(zhǔn)將有望逐步放寬，這將刺激更多有意向的購房人投身市場，進(jìn)一步提振房地產(chǎn)市場活動。

 

　　但這樣樂觀的預(yù)期也面臨諸多不確定性。如果歐債危機(jī)繼續(xù)發(fā)酵，造成金融市場的嚴(yán)重動蕩，導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程受阻，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步下滑也并非沒有可能。