昨天，由中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的“2013年《住房綠皮書》發(fā)布暨2012—2013年住房形勢與政策研討會(huì)”在北京舉行?！蹲》烤G皮書》認(rèn)為，今年初步抑制了房價(jià)快速上漲的局面，但預(yù)測明年樓市面臨著總體反彈與局部崩盤同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。
-年終總結(jié)
初步抑制房價(jià)快速上漲的局面
《住房綠皮書》指出，2012年為鞏固樓市調(diào)控政策，中央堅(jiān)定不移地繼續(xù)加大政策實(shí)施力度，多次重申抑制不合理需求，堅(jiān)持限購等房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，但只初步實(shí)現(xiàn)了次優(yōu)的目標(biāo)即：初步抑制了房價(jià)快速上漲的局面，考慮到居民收入不斷增長的趨勢，住房相對價(jià)格實(shí)現(xiàn)下降；保障性住房建設(shè)計(jì)劃提前超額完成；宏觀經(jīng)濟(jì)不僅初步實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，并出現(xiàn)了一些積極的變化。消費(fèi)成為重要的驅(qū)動(dòng)力量，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有所好轉(zhuǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)正在減弱對房地產(chǎn)的依賴。
綠皮書同時(shí)也指出，2012年并沒有實(shí)現(xiàn)“房價(jià)理性回歸”的最優(yōu)目標(biāo)，原因是在房價(jià)總體回落的趨勢下，應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)下降過速的微調(diào)政策波及到了房地產(chǎn)，加上地方政府執(zhí)行政策變相放松，引起市場預(yù)期轉(zhuǎn)向，導(dǎo)致市場出現(xiàn)恐慌情緒。由于7月份前后出現(xiàn)突然回漲的反復(fù)，打亂房地產(chǎn)理性回歸的進(jìn)程，盡管隨后中央再度從嚴(yán)調(diào)控政策，各方預(yù)期再度發(fā)生改變，但市場改變了明顯回落的軌跡，再次進(jìn)入震蕩微漲階段。
-明年預(yù)測
或存在局部崩盤風(fēng)險(xiǎn)
《住房綠皮書》指出，由于目前的房地產(chǎn)市場走勢不是市場機(jī)制內(nèi)生的，近期住房市場各項(xiàng)指標(biāo)普遍回轉(zhuǎn)的走勢值得警惕。今年四季度至2013年住房市場面臨著總體反彈與局部崩盤同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，即多數(shù)城市繼續(xù)快速上漲，一些城市將崩盤；多數(shù)項(xiàng)目繼續(xù)漲價(jià)，一些項(xiàng)目將出現(xiàn)爛尾。
對于多數(shù)城市，如果在房價(jià)溫和上漲的趨勢下，中央不采取有效措施，地方政府調(diào)控變相放松，市場預(yù)期發(fā)生漸變，便有再度暴漲的風(fēng)險(xiǎn)。但是，對于一些泡沫特別嚴(yán)重的城市，由于投資和投機(jī)的撤離，將導(dǎo)致泡沫的破滅和樓市的崩盤，對于一些缺乏實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目來說，由于資金緊張或資金鏈斷裂，將導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾及企業(yè)破產(chǎn)。
中央調(diào)控面臨諸多不利
課題組專家分析，明年針對市場主體和政策本身，中央的房地產(chǎn)調(diào)控面臨諸多不利因素。首先是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢或持續(xù)低迷，一方面使中國的出口形勢持續(xù)嚴(yán)峻；另一方面，各國紛紛出臺(tái)寬松的貨幣政策，輸入性通脹的潛在壓力大。此外，國際資本仍覬覦我國的房地產(chǎn)市場。其二是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足。除了政府投資外，消費(fèi)需求增長和民間投資增長等動(dòng)力依然不足，如果外部需求出現(xiàn)重大困難，政府投資缺乏長期可持續(xù)性，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反復(fù)，可能影響房地產(chǎn)調(diào)控。第三是地方政府財(cái)政吃緊。
此外，各地情況千差萬別，區(qū)別對待的調(diào)控政策組合難以形成，缺乏可操作性、調(diào)控機(jī)制不健全等因素也是不利因素。
-熱點(diǎn)分析
明年3月房價(jià)是否暴漲
昨天的研討會(huì)上，對于任志強(qiáng)曾經(jīng)拋出的“明年三月房價(jià)會(huì)暴漲”的預(yù)測，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康指出，到底漲不漲，不能籠統(tǒng)地說，要具體城市具體分析。
賈康以北京為例：今年前11個(gè)月，北京商品住宅新開工面積1455萬平方米，下降40.5%。賈康指出，這個(gè)下降幅度很大，粗算一下，下降了600多萬平方米。同期商品住宅的銷售面積增長了52.7%，達(dá)到1179.2萬平方米。賈康說， 假定北京的庫存一下子被吃掉了這么多，如果沒有新的填補(bǔ)，就會(huì)引發(fā)在那一段時(shí)間里更供不應(yīng)求。賈康說，他已經(jīng)從媒體看到北京某些地方出現(xiàn)房價(jià)的激增，一套220萬的房子一下子沖到300萬。
但賈康指出，北京的情況絕對不能套用到全國去，要一類一類城市專門分析，才好說整個(gè)市場的變化。
-長期走勢
剛需最遲2015年走弱
綠皮書對2012—2013年住房需求的總體走勢進(jìn)行了預(yù)測。綠皮書指出，根據(jù)目前中國人口結(jié)構(gòu)的演進(jìn)趨勢，最遲在2015年之后，中國的住房剛性需求將不再具備快速增加的條件，甚至將會(huì)呈現(xiàn)逐漸走弱的趨勢。
對于改善性需求，綠皮書指出，從長期來看，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，未來至少還有7000萬套以上的改善性需求，中國房地產(chǎn)市場還有相當(dāng)長的時(shí)間來進(jìn)一步發(fā)展和完善。從總體上看，2013年全國城市的改善性需求將會(huì)穩(wěn)中有升，而一線城市的上升幅度將會(huì)大于二、三線城市。
-年終總結(jié)
初步抑制房價(jià)快速上漲的局面
《住房綠皮書》指出，2012年為鞏固樓市調(diào)控政策，中央堅(jiān)定不移地繼續(xù)加大政策實(shí)施力度，多次重申抑制不合理需求，堅(jiān)持限購等房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，但只初步實(shí)現(xiàn)了次優(yōu)的目標(biāo)即：初步抑制了房價(jià)快速上漲的局面，考慮到居民收入不斷增長的趨勢，住房相對價(jià)格實(shí)現(xiàn)下降；保障性住房建設(shè)計(jì)劃提前超額完成；宏觀經(jīng)濟(jì)不僅初步實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，并出現(xiàn)了一些積極的變化。消費(fèi)成為重要的驅(qū)動(dòng)力量，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有所好轉(zhuǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)正在減弱對房地產(chǎn)的依賴。
綠皮書同時(shí)也指出，2012年并沒有實(shí)現(xiàn)“房價(jià)理性回歸”的最優(yōu)目標(biāo)，原因是在房價(jià)總體回落的趨勢下，應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)下降過速的微調(diào)政策波及到了房地產(chǎn)，加上地方政府執(zhí)行政策變相放松，引起市場預(yù)期轉(zhuǎn)向，導(dǎo)致市場出現(xiàn)恐慌情緒。由于7月份前后出現(xiàn)突然回漲的反復(fù)，打亂房地產(chǎn)理性回歸的進(jìn)程，盡管隨后中央再度從嚴(yán)調(diào)控政策，各方預(yù)期再度發(fā)生改變，但市場改變了明顯回落的軌跡，再次進(jìn)入震蕩微漲階段。
-明年預(yù)測
或存在局部崩盤風(fēng)險(xiǎn)
《住房綠皮書》指出，由于目前的房地產(chǎn)市場走勢不是市場機(jī)制內(nèi)生的，近期住房市場各項(xiàng)指標(biāo)普遍回轉(zhuǎn)的走勢值得警惕。今年四季度至2013年住房市場面臨著總體反彈與局部崩盤同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，即多數(shù)城市繼續(xù)快速上漲，一些城市將崩盤；多數(shù)項(xiàng)目繼續(xù)漲價(jià)，一些項(xiàng)目將出現(xiàn)爛尾。
對于多數(shù)城市，如果在房價(jià)溫和上漲的趨勢下，中央不采取有效措施，地方政府調(diào)控變相放松，市場預(yù)期發(fā)生漸變，便有再度暴漲的風(fēng)險(xiǎn)。但是，對于一些泡沫特別嚴(yán)重的城市，由于投資和投機(jī)的撤離，將導(dǎo)致泡沫的破滅和樓市的崩盤，對于一些缺乏實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目來說，由于資金緊張或資金鏈斷裂，將導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾及企業(yè)破產(chǎn)。
中央調(diào)控面臨諸多不利
課題組專家分析，明年針對市場主體和政策本身，中央的房地產(chǎn)調(diào)控面臨諸多不利因素。首先是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢或持續(xù)低迷，一方面使中國的出口形勢持續(xù)嚴(yán)峻；另一方面，各國紛紛出臺(tái)寬松的貨幣政策，輸入性通脹的潛在壓力大。此外，國際資本仍覬覦我國的房地產(chǎn)市場。其二是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足。除了政府投資外，消費(fèi)需求增長和民間投資增長等動(dòng)力依然不足，如果外部需求出現(xiàn)重大困難，政府投資缺乏長期可持續(xù)性，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反復(fù)，可能影響房地產(chǎn)調(diào)控。第三是地方政府財(cái)政吃緊。
此外，各地情況千差萬別，區(qū)別對待的調(diào)控政策組合難以形成，缺乏可操作性、調(diào)控機(jī)制不健全等因素也是不利因素。
-熱點(diǎn)分析
明年3月房價(jià)是否暴漲
昨天的研討會(huì)上，對于任志強(qiáng)曾經(jīng)拋出的“明年三月房價(jià)會(huì)暴漲”的預(yù)測，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康指出，到底漲不漲，不能籠統(tǒng)地說，要具體城市具體分析。
賈康以北京為例：今年前11個(gè)月，北京商品住宅新開工面積1455萬平方米，下降40.5%。賈康指出，這個(gè)下降幅度很大，粗算一下，下降了600多萬平方米。同期商品住宅的銷售面積增長了52.7%，達(dá)到1179.2萬平方米。賈康說， 假定北京的庫存一下子被吃掉了這么多，如果沒有新的填補(bǔ)，就會(huì)引發(fā)在那一段時(shí)間里更供不應(yīng)求。賈康說，他已經(jīng)從媒體看到北京某些地方出現(xiàn)房價(jià)的激增，一套220萬的房子一下子沖到300萬。
但賈康指出，北京的情況絕對不能套用到全國去，要一類一類城市專門分析，才好說整個(gè)市場的變化。
-長期走勢
剛需最遲2015年走弱
綠皮書對2012—2013年住房需求的總體走勢進(jìn)行了預(yù)測。綠皮書指出，根據(jù)目前中國人口結(jié)構(gòu)的演進(jìn)趨勢，最遲在2015年之后，中國的住房剛性需求將不再具備快速增加的條件，甚至將會(huì)呈現(xiàn)逐漸走弱的趨勢。
對于改善性需求，綠皮書指出，從長期來看，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，未來至少還有7000萬套以上的改善性需求，中國房地產(chǎn)市場還有相當(dāng)長的時(shí)間來進(jìn)一步發(fā)展和完善。從總體上看，2013年全國城市的改善性需求將會(huì)穩(wěn)中有升，而一線城市的上升幅度將會(huì)大于二、三線城市。
