標(biāo)準(zhǔn)普爾公司29日發(fā)布的報(bào)告顯示,去年11月份美國大城市房價(jià)同比漲幅創(chuàng)6年來新高,加上之前公布的數(shù)據(jù)顯示2012年美國舊房銷量創(chuàng)5年來新高?新房銷量創(chuàng)3年來新高?去年12月新房開工量升至4年來高點(diǎn),美國房地產(chǎn)市場正釋放出2006年泡沫破滅以來加速回暖的最強(qiáng)信號?

分析認(rèn)為,美國房地產(chǎn)市場不僅已經(jīng)觸底,而且迎來了真正復(fù)蘇的春天,但目前尚處在復(fù)蘇的初期階段,回升到正常水平仍要較長時(shí)間?不過,作為周期性較強(qiáng)的行業(yè),房市加速回暖將促進(jìn)居民消費(fèi)和就業(yè)增加,并帶動(dòng)建筑?零售等一系列產(chǎn)業(yè)發(fā)展,進(jìn)一步增強(qiáng)美國經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動(dòng)力和抵御財(cái)政緊縮沖擊的能力?

美國房市加速回暖

近期公布的多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示,美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)在2012年觸底回升,呈現(xiàn)出量價(jià)齊升?開工加快?信心增強(qiáng)的良好勢頭,并成為美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的最大亮點(diǎn)?

美國商務(wù)部1月25日公布的數(shù)據(jù)顯示,2012年美國新房實(shí)際銷量約為36.7萬套,比2011年上漲19.9%,為2009年以來新高?美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會22日公布的報(bào)告顯示,2012年美國舊房實(shí)際銷量約為465萬套,比2011年增長9.2%,為2007年以來新高?

除新房?舊房銷售創(chuàng)新高外,美國房價(jià)也已持續(xù)企穩(wěn)回升?去年12月,美國新房銷售中間價(jià)為每套24.89萬美元,高于2011年同期的21.86萬美元;當(dāng)月各類舊房銷售中間價(jià)為每套18.08萬美元,同比上漲11.5%,為連續(xù)第十個(gè)月同比上升?在美國住房市場上,舊房銷售是主力軍,其銷量約占整個(gè)樓市銷量的90%?

市場關(guān)注度更高的標(biāo)普/凱斯-席勒房價(jià)指數(shù)則顯示,去年11月份美國20個(gè)大城市房價(jià)同比上漲5.5%,為2006年8月以來最大漲幅?

量價(jià)齊升使得業(yè)內(nèi)人士對房市復(fù)蘇前景尤為樂觀?美國全國住宅建筑商協(xié)會16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年1月美國住宅建筑商信心指數(shù)仍為47,保持在2006年4月以來的最高水平?

這也帶動(dòng)了新房開工加快和建筑商業(yè)績提升?美國商務(wù)部17日公布的報(bào)告顯示,去年12月份美國新房開工量按年率計(jì)算為95.4萬套,環(huán)比大漲12.1%,升至2008年6月來的最高水平?當(dāng)月反映未來行業(yè)走勢的新房建筑許可證發(fā)放量按年率計(jì)算為90.3萬套,比2011年同期增長28.8%?此外,按市值計(jì)算美國最大的建筑商萊納爾日前報(bào)告去年第四財(cái)季收入大漲42%?盈利超出市場預(yù)期,從另一個(gè)側(cè)面印證了房市加速回暖的趨勢?

三大因素推升房市回暖

分析認(rèn)為,美國房市加速回暖主要基于以下三大因素:

一是低息環(huán)境使購房成本大幅下降?自美聯(lián)儲去年9月出臺第三輪量化寬松政策?每月購買450億美元抵押貸款支持證券以來,美國抵押貸款利率持續(xù)下行并維持在歷史低位?這不僅刺激新購房者進(jìn)入市場,也使得現(xiàn)有購房者可以通過再融資降低房貸負(fù)擔(dān)?

房地美1月24日公布的數(shù)據(jù)顯示,截至24日當(dāng)周美國30年期定息抵押貸款平均利率為3.42%,雖然較去年11月底創(chuàng)下的最低紀(jì)錄3.31%有所回升,但仍處在歷史低位,也低于2011年同期3.98%的水平?

二是美國就業(yè)市場逐步改善,提升消費(fèi)者收入和信心?截至去年12月,美國已連續(xù)兩年平均每月新增非農(nóng)就業(yè)崗位保持在15萬人的水平,這樣的增速雖然談不上強(qiáng)勁,但也能保證失業(yè)率緩慢下降?去年12月美國失業(yè)率為7.8%,為2009年1月以來的最低值?

反映就業(yè)市場形勢的先行指標(biāo)——每周首次申請失業(yè)救濟(jì)人數(shù)已降至五年來新低?美國勞工部24日公布的數(shù)據(jù)顯示,經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后,截至1月19日當(dāng)周,美國首次申請失業(yè)救濟(jì)人數(shù)減少5000人至33萬人,創(chuàng)2008年1月以來新低?根據(jù)經(jīng)驗(yàn),若首次申請失業(yè)救濟(jì)人數(shù)穩(wěn)定在37.5萬以下,則可表明就業(yè)市場雇用需求強(qiáng)勁?

三是抑制多年的購房需求慢慢釋放?自2006年美國房市泡沫破滅以來,美國房市調(diào)整已達(dá)六年時(shí)間,終于在2012年上半年觸底,此前壓抑多年的剛性需求慢慢釋放?例如,在金融危機(jī)后的三年中,大多數(shù)年輕人選擇與父母合住在一起,但隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和就業(yè)改善,越來越多的年輕人搬出去獨(dú)立居住,新組建家庭數(shù)量增加,推動(dòng)自住型購房者需求上升?

與此同時(shí),房價(jià)企穩(wěn)回升也吸引了許多國際投資者抄底美國房市,導(dǎo)致投資型購房者需求上升?比如,去年底挪威主權(quán)財(cái)富基金就已表示將加大對美國房市的投資?

此外,房屋相對供應(yīng)水平下降也對房市復(fù)蘇構(gòu)成支撐?截至去年底,美國待售房屋僅182萬套,同比下降21.6%,為2001年1月份以來的最低水平?

經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力增強(qiáng)

當(dāng)前,美國房市對整體經(jīng)濟(jì)的影響已從負(fù)面拖累變成了積極貢獻(xiàn),去年上半年美國經(jīng)濟(jì)增長1.7%,其中房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了0.3個(gè)百分點(diǎn)?這帶動(dòng)了建筑?零售等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,意味著美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也步入了新的階段,其內(nèi)生動(dòng)力將進(jìn)一步增強(qiáng),能更好抵御政府財(cái)政緊縮和歐債危機(jī)等風(fēng)險(xiǎn)的沖擊?

除新房開工數(shù)量增加將創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會外,房價(jià)上漲也將增強(qiáng)居民的財(cái)富效應(yīng),推動(dòng)消費(fèi)支出增加,而消費(fèi)占美國經(jīng)濟(jì)總量的70%?經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究顯示,房屋資產(chǎn)升值1美元將帶來消費(fèi)支出額外增加5美分至8美分?美國《華盛頓郵報(bào)》由此估算,如果2013年房價(jià)上漲約6%,今年美國消費(fèi)支出將額外增加4800億美元至7700億美元,后者意味著國內(nèi)生產(chǎn)總值將增長0.5%,這對于金融危機(jī)以來平均增速在約2%的美國經(jīng)濟(jì)來說,作用不可小覷?

美國《華爾街日報(bào)》27日報(bào)道,電動(dòng)工具?空調(diào)?地毯?家具和水泥攪拌車的制造商近期公布的去年第四季度業(yè)績報(bào)告均顯示當(dāng)季銷售強(qiáng)勁,預(yù)示著美國房地產(chǎn)業(yè)回暖對整體經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)散效應(yīng)已經(jīng)開始慢慢顯現(xiàn)?

房地產(chǎn)業(yè)一直是美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵?自二戰(zhàn)以來,在美國經(jīng)濟(jì)衰退的大多數(shù)情況下,房市一直是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿?但受房價(jià)持續(xù)下跌?止贖房產(chǎn)數(shù)量居高不下?信貸標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格等因素影響,此次金融危機(jī)以來美國房市連續(xù)幾年萎靡不振,嚴(yán)重拖累了美國經(jīng)濟(jì)本輪復(fù)蘇的進(jìn)程?

值得注意的是,近期公布的新房?舊房銷售量和新房開工量遠(yuǎn)比不上美國房市泡沫出現(xiàn)前的正常水平,而且與上年同期相比出現(xiàn)改善的很大一個(gè)原因是2011年的比較基數(shù)太小?例如,雖然2012年新房銷售量比2011年上漲19.9%,但僅為2005年正常水平的三分之一?此外,抵押貸款審核程序更加嚴(yán)格導(dǎo)致很多潛在購房者不能享受較低的利率,超過1000萬房主的房屋凈值仍為負(fù)資產(chǎn)(即房產(chǎn)價(jià)值低于抵押貸款數(shù)額)等因素也決定了美國房市回到健康水平仍需要較長時(shí)間,目前尚處在復(fù)蘇初期?