近日，房地產(chǎn)項(xiàng)目信托融資問(wèn)題吸引了市場(chǎng)的注意。瑞銀證券9月26日發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，對(duì)信托貸款更為嚴(yán)格的管制將進(jìn)一步增加開(kāi)發(fā)商的融資壓力。隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售在未來(lái)數(shù)月趨于疲弱，一些開(kāi)發(fā)商，尤其是一些資產(chǎn)負(fù)債表過(guò)度擴(kuò)張的中小型開(kāi)發(fā)商將面臨財(cái)務(wù)困難，并可能走向破產(chǎn)。
　　同時(shí)，若當(dāng)前銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的疲弱趨勢(shì)延續(xù)至9-10月的傳統(tǒng)旺季，那么明年的新開(kāi)工面積及商品房投資或?qū)⒚媾R更大的下行風(fēng)險(xiǎn)。
　　根據(jù)瑞銀證券的估算，截至2011年6月，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)已由2010年3月的2350億元增至6050億元，增幅為150%。同時(shí)，信托資產(chǎn)總額也由2.4萬(wàn)億元增加至3.7萬(wàn)億元。
　　不過(guò)，出于對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)信托擴(kuò)張的警惕，銀監(jiān)會(huì)已在近日加強(qiáng)了對(duì)信托的管控，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)信托。自7月以來(lái)，新發(fā)行房地產(chǎn)信托大幅下降，瑞銀預(yù)計(jì)在四季度會(huì)進(jìn)一步減少，這將限制銀行信托對(duì)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口。
　　汪濤認(rèn)為，隨著政府繼續(xù)推行當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)緊縮措施，商品房建設(shè)活動(dòng)將會(huì)進(jìn)一步放緩。由于開(kāi)發(fā)商將面臨持續(xù)的流動(dòng)性緊縮和疲弱的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，越來(lái)越多的公司可能會(huì)愿意通過(guò)降價(jià)來(lái)減少庫(kù)存、參加保障性住房建設(shè)。
　　“在某些情況下，小型開(kāi)發(fā)商將不得不把土地或項(xiàng)目折價(jià)出售給具有流動(dòng)性的公司、或者走向破產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)類(lèi)似于2004-05年的整合。”汪濤在報(bào)告中表示。
　　值得注意的是，由于銷(xiāo)量等基本面因素是觀察房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)未來(lái)走向更為重要的指標(biāo)。從這個(gè)角度來(lái)看，汪濤認(rèn)為，若當(dāng)前銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的疲弱趨勢(shì)延續(xù)至9-10月的傳統(tǒng)旺季，那么明年的新開(kāi)工面積及商品房投資或面臨更大的下行風(fēng)險(xiǎn)。