11月6日，中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶公開表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，溫家寶講話傳達(dá)出的信息顯示，調(diào)控短期不會(huì)放松，持續(xù)到明年已成定局；調(diào)控逐漸落實(shí)到降價(jià)環(huán)節(jié)，從全國(guó)來(lái)看，全面拐點(diǎn)已近。

德勤房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人施清耀則對(duì)本報(bào)記者表示，中國(guó)部分開發(fā)商已經(jīng)瀕臨資金鏈斷裂的邊緣，不僅是中小型企業(yè)，大型房企亦如此。

在銀行信貸和資本市場(chǎng)的融資途徑都不斷收窄的情況下，傳統(tǒng)的房企融資通道悉數(shù)被堵，地產(chǎn)企業(yè)將目光轉(zhuǎn)向了私募基金。

北京中倫律師事務(wù)所喬文駿對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，開發(fā)商們想要抓住最后一根救命稻草，不惜尋找利率頗高的私募，“私募回報(bào)率不低于25%，我見過(guò)最高的超過(guò)40%”。

喬文駿估計(jì)，截至目前，活躍在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金規(guī)模已達(dá)千億，并且還在不斷增加之中。

千億地產(chǎn)私募托市開發(fā)商豪賭2012

11月初的一個(gè)傍晚，李文(化名)從某私募基金深圳辦事處走出來(lái)，不禁長(zhǎng)舒一口氣。

他剛與該私募談妥了一筆上億元的融資，用來(lái)拯救自己操盤的地產(chǎn)項(xiàng)目。大約一年前，從中原地產(chǎn)跳槽出來(lái)的李文，接受了深圳一家開發(fā)商的邀請(qǐng)，走馬上任操盤這家公司位于龍崗的一個(gè)中檔住宅項(xiàng)目。

不料風(fēng)云突變，項(xiàng)目前期做完正準(zhǔn)備推向市場(chǎng)時(shí)，遭遇深圳嚴(yán)厲的限購(gòu)和限價(jià)政策，意向購(gòu)房人銳減，銷售不暢回籠資金困難，“公司不大，沒什么背景，也沒有太多資金來(lái)源。”李文坦陳，整天急得像熱鍋上的螞蟻。

而焦頭爛額的李文們，恰是地產(chǎn)私募的獵物。

“有一些開發(fā)商的房產(chǎn)項(xiàng)目由于各種原因急需資金：或者是新政策下銀行突然不給錢；或者是限購(gòu)、限價(jià)等調(diào)控措施出臺(tái)后，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)立即預(yù)售損失很大，故考慮融一點(diǎn)資讓項(xiàng)目繼續(xù)，晚一些再拿出來(lái)銷售。”安泰盤實(shí)地產(chǎn)基金發(fā)起人蓬鋼說(shuō)，他的基金通過(guò)各種途徑與困境中的開發(fā)商取得聯(lián)系。

安泰盤實(shí)是一只規(guī)模30億-40億的私募地產(chǎn)基金，由恒大地產(chǎn)董事局主席許家印、富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉私人投資10億作為基礎(chǔ)投資者，其余20億-30億面向社會(huì)募集。

蓬鋼說(shuō)，眼下他要做的事，就是尋找合適的投資項(xiàng)目。目前，他已經(jīng)在廣州、深圳等地篩選了三四個(gè)項(xiàng)目。

不只是甲方乙方，律師事務(wù)所、稅務(wù)(財(cái)務(wù))服務(wù)商等也作為中間人加入這一浪潮。北京中倫律師事務(wù)所喬文駿、德勤房地產(chǎn)業(yè)主管合伙人施清耀等，近年來(lái)投身房地產(chǎn)私募生意，為開發(fā)商私募融資出謀劃策。

喬文駿透露，目前多數(shù)房企，但凡有點(diǎn)門路，寧愿高成本融資，也不愿輕易降價(jià)。而具體操作的路徑，蓬鋼說(shuō)，“除了個(gè)人介紹外，還會(huì)通過(guò)銀行、信托公司等渠道面向社會(huì)融資”。

銀行的私人理財(cái)部門掌握著中國(guó)最富有人群的資料。如招商銀行在全國(guó)有17家私人銀行中心，手中掌握著3萬(wàn)名以上的高端私人客戶(1000萬(wàn)元及以上人民幣或金融資產(chǎn)額度).

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，建設(shè)銀行、民生銀行、招商銀行的私人理財(cái)部門，是與私募合作最多的銀行，通常，合作方式是以銀行的客戶作為L(zhǎng)P加入私募基金。

由銀行推薦適合房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險(xiǎn)偏好的客戶，投資門檻為每戶數(shù)百萬(wàn)到數(shù)千萬(wàn)元不等，“私募通過(guò)沙龍和閉門會(huì)議進(jìn)行路演，銀行主要負(fù)責(zé)從中搭橋和資金托管”。

喬文駿介紹，目前，私募更青睞二三四線城市的項(xiàng)目，或者商業(yè)地產(chǎn)、綜合體概念項(xiàng)目；蓬鋼表示，他們的基金偏好投資具有潛力的住宅項(xiàng)目。

民間資本投資房產(chǎn)的熱情也確實(shí)高漲。

根據(jù)住建部政策研究中心等單位發(fā)布的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，山西民間資本有一萬(wàn)億元，溫州5000多億元，鄂爾多斯2000多億元這些民間資本絕大部分以銀行存款及私人理財(cái)?shù)确绞酱嬖凇?/p>

李曉東等基金業(yè)人士對(duì)記者說(shuō)，過(guò)去兩三年來(lái)，這些民間資金大量開始進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。

高利率融資及“對(duì)賭協(xié)議”

在一年多以前，李文們是不會(huì)看上“胃口超大”的私募的，那時(shí)，銀行貸款很便宜，利率僅在6%左右。

但持續(xù)緊縮的宏觀調(diào)控，使得開發(fā)商不得不在銀行信貸之外尋求出路。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源61947億元，其中，國(guó)內(nèi)貸款9749億元，比例不到一成，顯然，自籌資金或其他資金成為房企們的主要來(lái)源。

私募此時(shí)伸來(lái)的橄欖枝，在房企老總眼中無(wú)異于“雪中送炭”。不止是李文這樣的中小房企，大房企也一樣借道私募。據(jù)本報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前包括中海、華潤(rùn)、金地、萬(wàn)科、保利、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋等大型地產(chǎn)商均成立了自己的私募基金進(jìn)行融資，所得資金優(yōu)先投放本公司旗下項(xiàng)目，總規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)600億-700億；與此同時(shí)，一些從開發(fā)商、投行處離職的從業(yè)人士，也紛紛成立了獨(dú)立的地產(chǎn)私募基金。

“債權(quán)式私募基金的回報(bào)率要求相對(duì)較低，12%-18%；股權(quán)式私募則很高，一般不低于25%，高的35%、40%都有。”喬文駿介紹，大型地產(chǎn)商的私募一般是債權(quán)式的，而獨(dú)立私募基金則以股權(quán)式居多。而隨著開發(fā)商的資金鏈越來(lái)越緊張，基金要求回報(bào)率越來(lái)越高，股權(quán)式私募基金的規(guī)模也越來(lái)越大。

對(duì)房企而言，25%-30%的資金成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一兩年前的融資成本。

此外，地價(jià)成本也在上漲。據(jù)了解，過(guò)去兩年住宅地價(jià)占售價(jià)之比顯著升高，國(guó)土部數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)平均土地價(jià)格占項(xiàng)目售價(jià)平均為23.2%；特別是2009年來(lái)的地王項(xiàng)目土地價(jià)格占比，已經(jīng)高達(dá)39.2%。

以保利地產(chǎn)為例，其近期在北京入市的地王項(xiàng)目保利中央公園和保利東郡，兩項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比已近50%。

顯然，諸多成本攀升后，房企的盈利空間受到擠壓甚至面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

建銀精瑞基金董事長(zhǎng)李曉東直言，這些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很大，“如一些國(guó)企，在2009年天價(jià)拿地，北京大望京有個(gè)地塊，樓板價(jià)格都兩萬(wàn)多了，現(xiàn)在實(shí)際上砸到手上”。

李對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格由供求決定，而不是由成本決定，不要以為28000買的地，就能賣40000，市場(chǎng)不接受，也只能賣20000。而此時(shí)如果基金進(jìn)去接盤，將來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和損失誰(shuí)負(fù)責(zé)？

但市場(chǎng)從來(lái)不缺賭徒。北京一私募基金經(jīng)理人透露，一些地產(chǎn)基金會(huì)要求項(xiàng)目方簽對(duì)賭協(xié)議，基金出20%的資金，項(xiàng)目方把80%的股權(quán)質(zhì)押給基金，頭3年每年給20%-25%的回報(bào)，如果做不到，基金就取得對(duì)方多數(shù)抵押股權(quán)，“這樣即使開發(fā)商虧本，基金也不會(huì)虧到哪兒去。”

開發(fā)商愿意簽署這類協(xié)議，則是在賭未來(lái)，“希望有了這筆錢之后，可以渡過(guò)今年的難關(guān)。”李文說(shuō)，公司不想降價(jià)賣房，如果能撐過(guò)2012年春節(jié)前后，限購(gòu)和限價(jià)都放松的話，房?jī)r(jià)將會(huì)迎來(lái)一輪反彈。

私募退出寄望2013

那么，開發(fā)商和私募基金捆綁等待的明天會(huì)是怎樣呢？

李文設(shè)想的房?jī)r(jià)反彈會(huì)實(shí)現(xiàn)嗎？在蓬鋼看來(lái)，可能性很大，但過(guò)程曲折。

他分析，2009、2010年上半年房企開工量猛增，會(huì)集中導(dǎo)致2012 年上半年供應(yīng)量迅速增加。屆時(shí)市場(chǎng)又不太好，加上開發(fā)商又必須賣房還債，所以明年上半年可能會(huì)是一個(gè)比較困難的時(shí)期，也可能是房?jī)r(jià)下跌幅度比較大的時(shí)候。

蓬預(yù)測(cè)，度過(guò)2012年之后，由于2011年的投資意愿減少，2013年的供應(yīng)也會(huì)相應(yīng)減少，但需求依然存在，則房?jī)r(jià)在2013年或?qū)⒂瓉?lái)另一波反彈。

在高盛高華分析師王逸的研究模型中，未來(lái)12個(gè)月主要城市房?jī)r(jià)將由當(dāng)前水平下降15%-20%(或由2010年峰值下降約25%)，且2012年上半年，開發(fā)商的再融資需要更高。

眼下房產(chǎn)私募們也循著房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度，在縝密構(gòu)想未來(lái)的退出機(jī)制。

按照蓬鋼的設(shè)想，其私募退出的機(jī)制為開發(fā)商回購(gòu)，但是，回購(gòu)一般是在項(xiàng)目的銷售達(dá)到一定程度時(shí)才會(huì)進(jìn)行，最終關(guān)鍵要靠項(xiàng)目能夠賣得出去，基金才能退得出去。蓬鋼給自己的基金設(shè)定的退出時(shí)間為2013年。

由此，私募所投資的住宅項(xiàng)目能否安然度過(guò)2012年，將是私募能否順利退出的關(guān)鍵。

但是，這個(gè)前景不妙。風(fēng)聲鶴唳的市場(chǎng)現(xiàn)狀表明，此輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。鑒于限購(gòu)令政策放松的可預(yù)見性依然較低，分析師王逸取消了之前2012/2013年房?jī)r(jià)反彈(每年上漲10%)的預(yù)測(cè)。

“我認(rèn)為，有一些很過(guò)分、很荒唐的限制會(huì)漸漸地取消，但整個(gè)限購(gòu)令是否完全取消不好說(shuō)。”蓬鋼表示，政策仍然面臨很大不確定性。

此外，開發(fā)商的整體資金鏈和銷售回款狀況都在惡化。高盛高華的研究報(bào)告顯示，非龍頭企業(yè)長(zhǎng)期償債能力、資產(chǎn)流動(dòng)性均繼續(xù)惡化，扣除中國(guó)房地產(chǎn)上市公司四強(qiáng)“招保萬(wàn)金”后的凈負(fù)債率為72.8%，再創(chuàng)歷史新高；反映短期償債能力的現(xiàn)金覆蓋率指標(biāo)普遍惡化，扣除招保萬(wàn)金后的覆蓋率為95%，僅好于2008年最差水平。

而龍頭企業(yè)盡管長(zhǎng)期償債能力尚可，但資產(chǎn)流動(dòng)性也已減弱。招保萬(wàn)金近期均對(duì)部分樓盤降價(jià)促銷，以加快現(xiàn)金回籠。