首季專項檢查已啟動

 

　　證券時報記者從多家信托公司處獲悉，部分地區(qū)銀監(jiān)部門已經開始對所處轄區(qū)的信托展開檢查。據一家已接受過檢查的信托公司人士透露，此次檢查的變化在于從合規(guī)檢查轉向以風險為本的檢查，著重關注了今年房地產信托兌付問題。

 

　　據介紹，監(jiān)管部門還要求各信托公司密切關注存量項目的運行情況，注意項目企業(yè)現金流情況和第一、第二還款來源有無發(fā)生變化，并要求在項目到期兌付日的前6個月就要開始設計風險化解方案。

 

　　從國信證券統(tǒng)計的數據上看，今年2月~3月份，房地產信托將迎來首個兌付小高潮，而在10月后，將迎來全年的兌付高峰，并將從今年10月份一直持續(xù)到明年的一季度。預計2012年全年將有共計2518億元的房地產信托兌付到期。

 

　　來自上海的一家信托公司人士表示，目前監(jiān)管部門比較擔心信托公司在風控措施上的漏洞。即便是有些信托人士自稱其項目均有完善的擔保、抵押等風控措施，比如將抵押率控制在40%甚至30%以內。但在實際操作中，往往融資方和信托經理都希望將抵押資產的價值拔高，以便獲得更多資金和相關提成獎勵。有些抵押資產標的物甚至存在嚴重瑕疵，如去年東北曾有一家信托公司，其抵押資產是以某水庫的水面用地。實際上，水面用地除了養(yǎng)殖租賃外一無是處，但融資方卻以此最終拿到7000多萬元的資金。

 

　　前述上海信托公司人士進一步指出，目前國內有不少年輕的信托經理，沒有經過完整經濟周期的體驗，業(yè)務風格過于激進，對信用風險、流動性風險缺乏認知。因此，信托公司在保障項目兌付的同時，也應加強對這些從業(yè)者的教育。

 

　　兌付難苗頭漸顯

 

　　除了信托公司在風控措施上的漏洞，房地產調控帶來的預期改變和限購政策帶來的成交量下降，也考驗著房地產信托的到期兌付。

 

　　根據廣發(fā)證券今年1月份對23家重點覆蓋的A股房地產上市公司進行電話調查結果，多數公司由于區(qū)域限購、產品結構不理想、工程進度滯后、錯過推盤時機等原因，導致銷售大幅未達年初預期。

 

　　銷售不利的局面如果得以延續(xù)，勢必對開發(fā)商的流動性不利，從而給部分到期信托資金的兌付帶來困難。

 

　　事實上，一方面銷售不利，另一方面將面臨巨額到期兌付信托的公司并不在少數。比如1月31日公布2011年業(yè)績預告的萊茵置業(yè)，預計2011年凈利潤為5100萬元~6700萬元，同比下降60%~70%，而其今年到期兌付的信托資金高達2.5億元。

 

　　目前已有部分開發(fā)商開始“賣地還債”。典型者如去年一度被監(jiān)管部門列為信托資金重點監(jiān)管對象之一的綠城集團，在春節(jié)前接連出售5個項目股權以支持其流動性。研究機構認為，2012年綠城將有120億~140億元短期債務到期，其中就包括大量的信托融資。

 

　　國信證券亦表示，目前在調控期始終處于現金流緊張的公司相當于風險累積。如果房價調控持續(xù)，資產變現能力將下降。目前綠城的土地還能以平價轉讓(土地成本+財務費用)，項目公司股權以注冊資本轉讓。但需警惕的是，所售出的項目是冠以地王稱號的“優(yōu)質”資產，隨著后續(xù)出售項目和土地質地的下降，交易價格預計也將出現折讓。

 

　　國信證券進一步指出，對于未能到期兌付的項目資產，目前信托公司主要有三種方法應對。一是信托公司用自有資金收購，但未來需要承擔資產質量的風險；二是“發(fā)新還舊”，但由于監(jiān)管越來越嚴，其操作難度越來越大，且利率超過20%；三是項目出售變現，變現能力與市場狀況和項目質量密切相關。