首季專(zhuān)項(xiàng)檢查已啟動(dòng)

 

　　證券時(shí)報(bào)記者從多家信托公司處獲悉，部分地區(qū)銀監(jiān)部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)所處轄區(qū)的信托展開(kāi)檢查。據(jù)一家已接受過(guò)檢查的信托公司人士透露，此次檢查的變化在于從合規(guī)檢查轉(zhuǎn)向以風(fēng)險(xiǎn)為本的檢查，著重關(guān)注了今年房地產(chǎn)信托兌付問(wèn)題。

 

　　據(jù)介紹，監(jiān)管部門(mén)還要求各信托公司密切關(guān)注存量項(xiàng)目的運(yùn)行情況，注意項(xiàng)目企業(yè)現(xiàn)金流情況和第一、第二還款來(lái)源有無(wú)發(fā)生變化，并要求在項(xiàng)目到期兌付日的前6個(gè)月就要開(kāi)始設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)化解方案。

 

　　從國(guó)信證券統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)上看，今年2月~3月份，房地產(chǎn)信托將迎來(lái)首個(gè)兌付小高潮，而在10月后，將迎來(lái)全年的兌付高峰，并將從今年10月份一直持續(xù)到明年的一季度。預(yù)計(jì)2012年全年將有共計(jì)2518億元的房地產(chǎn)信托兌付到期。

 

　　來(lái)自上海的一家信托公司人士表示，目前監(jiān)管部門(mén)比較擔(dān)心信托公司在風(fēng)控措施上的漏洞。即便是有些信托人士自稱(chēng)其項(xiàng)目均有完善的擔(dān)保、抵押等風(fēng)控措施，比如將抵押率控制在40%甚至30%以內(nèi)。但在實(shí)際操作中，往往融資方和信托經(jīng)理都希望將抵押資產(chǎn)的價(jià)值拔高，以便獲得更多資金和相關(guān)提成獎(jiǎng)勵(lì)。有些抵押資產(chǎn)標(biāo)的物甚至存在嚴(yán)重瑕疵，如去年?yáng)|北曾有一家信托公司，其抵押資產(chǎn)是以某水庫(kù)的水面用地。實(shí)際上，水面用地除了養(yǎng)殖租賃外一無(wú)是處，但融資方卻以此最終拿到7000多萬(wàn)元的資金。

 

　　前述上海信托公司人士進(jìn)一步指出，目前國(guó)內(nèi)有不少年輕的信托經(jīng)理，沒(méi)有經(jīng)過(guò)完整經(jīng)濟(jì)周期的體驗(yàn)，業(yè)務(wù)風(fēng)格過(guò)于激進(jìn)，對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)缺乏認(rèn)知。因此，信托公司在保障項(xiàng)目?jī)陡兜耐瑫r(shí)，也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)這些從業(yè)者的教育。

 

　　兌付難苗頭漸顯

 

　　除了信托公司在風(fēng)控措施上的漏洞，房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的預(yù)期改變和限購(gòu)政策帶來(lái)的成交量下降，也考驗(yàn)著房地產(chǎn)信托的到期兌付。

 

　　根據(jù)廣發(fā)證券今年1月份對(duì)23家重點(diǎn)覆蓋的A股房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行電話調(diào)查結(jié)果，多數(shù)公司由于區(qū)域限購(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不理想、工程進(jìn)度滯后、錯(cuò)過(guò)推盤(pán)時(shí)機(jī)等原因，導(dǎo)致銷(xiāo)售大幅未達(dá)年初預(yù)期。

 

　　銷(xiāo)售不利的局面如果得以延續(xù)，勢(shì)必對(duì)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性不利，從而給部分到期信托資金的兌付帶來(lái)困難。

 

　　事實(shí)上，一方面銷(xiāo)售不利，另一方面將面臨巨額到期兌付信托的公司并不在少數(shù)。比如1月31日公布2011年業(yè)績(jī)預(yù)告的萊茵置業(yè)，預(yù)計(jì)2011年凈利潤(rùn)為5100萬(wàn)元~6700萬(wàn)元，同比下降60%~70%，而其今年到期兌付的信托資金高達(dá)2.5億元。

 

　　目前已有部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“賣(mài)地還債”。典型者如去年一度被監(jiān)管部門(mén)列為信托資金重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象之一的綠城集團(tuán)，在春節(jié)前接連出售5個(gè)項(xiàng)目股權(quán)以支持其流動(dòng)性。研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2012年綠城將有120億~140億元短期債務(wù)到期，其中就包括大量的信托融資。

 

　　國(guó)信證券亦表示，目前在調(diào)控期始終處于現(xiàn)金流緊張的公司相當(dāng)于風(fēng)險(xiǎn)累積。如果房?jī)r(jià)調(diào)控持續(xù)，資產(chǎn)變現(xiàn)能力將下降。目前綠城的土地還能以平價(jià)轉(zhuǎn)讓(土地成本+財(cái)務(wù)費(fèi)用)，項(xiàng)目公司股權(quán)以注冊(cè)資本轉(zhuǎn)讓。但需警惕的是，所售出的項(xiàng)目是冠以地王稱(chēng)號(hào)的“優(yōu)質(zhì)”資產(chǎn)，隨著后續(xù)出售項(xiàng)目和土地質(zhì)地的下降，交易價(jià)格預(yù)計(jì)也將出現(xiàn)折讓。

 

　　國(guó)信證券進(jìn)一步指出，對(duì)于未能到期兌付的項(xiàng)目資產(chǎn)，目前信托公司主要有三種方法應(yīng)對(duì)。一是信托公司用自有資金收購(gòu)，但未來(lái)需要承擔(dān)資產(chǎn)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)；二是“發(fā)新還舊”，但由于監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)，其操作難度越來(lái)越大，且利率超過(guò)20%；三是項(xiàng)目出售變現(xiàn)，變現(xiàn)能力與市場(chǎng)狀況和項(xiàng)目質(zhì)量密切相關(guān)。