房地產市場的逆風

警報開始響起是在2018年6月。

去年6月美國平均住房需求同比下降9.6%，房價雖然繼續(xù)攀升或保持高位，但交易量有所回落，且連續(xù)第四個月出現(xiàn)年度下跌。紐約等地的房價增速放緩明顯，紐約房價同比跌幅最大，自2018年3月以來漲幅連續(xù)五個月收窄，曼哈頓地區(qū)的房價跌幅最深。按季度計算，二季度全美住房購買量下降了18%。

高端房地產市場出現(xiàn)滑坡的同時，康涅狄格州等地人們選擇租房等來避免陷入房地產市場崩盤，高端房屋租賃市場中，人們愿付每月1萬美元的租金租房，他們等著房價觸底時入市。到2018年夏末，美國東海岸一些地區(qū)租金大幅上漲，而住房銷售額急劇下降。

房地產銷售數(shù)據(jù)的走弱伴隨著按揭利率的不斷抬升，根據(jù)美國房貸銀行家協(xié)會(The Mortgage Bankers Association)的數(shù)據(jù)，2018年11月，美國30年期平均固定抵押貸款利率升至5.17%，是2009年9月以來的最高水平。人們那時擔心抵押貸款利率持續(xù)升高至6%，那是2008年12月的水平，是房地產市場的疼痛閾值。按揭利率飆升的結果是，美國新抵押貸款申請降至2014年12月以來的最低水平。

到了2018年底，數(shù)據(jù)明顯惡化，導致對房地產市場接近周期尾部的擔憂。盡管到了2018年12月，美國住房抵押貸款利率有所下降，但房地產市場仍然疲軟。2018年12月房屋開工率下降11.2%，經季節(jié)性調整后為107.8萬套，是自2016年9月以來的最低水平。2018年11月數(shù)據(jù)被下調至121.4萬套，而非之前報告的125.6萬套。其他住房數(shù)據(jù)也令人感到悲觀。2018年12月美國房屋銷售下跌6.4%，跌至近六年來最低水平。2018年全年，現(xiàn)有住宅房屋銷售量比上年下降3.1%至534萬套，達到2015年以來最低水平。

2018年12月美國FHFA房價指數(shù)環(huán)比增長0.3%，低于預期的0.4%。美國12月標普/凱斯席勒20大城市房價指數(shù)同比增長4.18%，為四年來最小增幅。同月全美房價同比增長4.7%，創(chuàng)2015年以來最慢增速。2018年四季度，住宅投資占國內生產總值的比重下降3.5%，創(chuàng)下連續(xù)第四個季度下降。更令人擔憂的是，以往排名在美國領先的西雅圖和舊金山市房價同比增幅放緩，環(huán)比還出現(xiàn)了下降。

轉眼到了2019年，籠罩在房地產市場上空的陰云仍未散去。NAR公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1月成屋銷售總數(shù)年化494萬戶，打破了去年12月所創(chuàng)的2015年11月以來最低水平，市場本來預期將從12月的499萬戶增至500萬戶。12月戶數(shù)此次上修至500萬戶，因此，1月成為三年多來首個年化銷售低于500萬戶的月份。約占全國住房銷售量九成的現(xiàn)房銷售不增反降，連續(xù)第二個月刷新三年多來最低水平，同時房價漲幅為將近七年來最小。

到了2月，美國房地產市場依舊低迷。作為未來經濟活動的一項重要指標，2月美國新房建設許可數(shù)量同比下降1.6%，至129.6萬戶，顯示房屋開發(fā)商對未來房地產市場預期并不樂觀。

美國房地產市場是危機還是疲軟仍有爭議，但各方能達成共識的是，美國房地產市場短期內重現(xiàn)繁榮的可能性并不大。

陷入危機還是轉危為安？

美國房地產走到這一步，有人口結構的因素：美國嬰兒潮一代人正在退休，而千禧一代作為購房主力的購買意愿并不強烈，加之購房稅后支出增加、銀行放貸謹慎、抵押貸款利率未來有望抬升等因素，導致美國住房市場需求整體疲弱。

即使長期抵押貸款利率下滑有可能吸引更多買家入場，并刺激建筑商加大房屋建設，但房屋建筑商面臨著一系列困境，如地價昂貴等使房屋建造成本上升、勞動力短缺、監(jiān)管收緊等障礙。此前，美國住房建筑商協(xié)會公布的3月NAHB房屋市場指數(shù)為62，略低于預期值。之前該數(shù)值曾連續(xù)兩個月上漲，這同樣表明房屋開發(fā)商此前的樂觀情緒在逐漸走低。

對美國房地產市場有長期觀察的大衛(wèi)·哈吉斯(David Haggith)在2007年時是房地產經理，通過行業(yè)觀察結果和數(shù)據(jù)分析，他相信美國住房市場正處于災難性崩潰的邊緣。那些房地產經紀人都覺得他瘋了，唯一他的家人聽了他的勸，在房價崩潰前三個月賣掉了一直舍不得出手的房子。